Quórum y votación en asamblea extraordinaria de P.H. (Panamá)
Convocar la asamblea es solo la mitad del trabajo. Si no hay quórum o los votos no alcanzan el porcentaje legal, la decisión no vale. Esta es la tabla práctica según la Ley 284 de 2022.
Quórum (art. 67)
- Primera convocatoria: más de la mitad de los propietarios, de forma presencial, por medio tecnológico o mixta.
- Si pasada una hora no hay quórum: el secretario levanta un acta con los asistentes y la asamblea puede sesionar con el 20% de los propietarios. Las decisiones se toman por mayoría de los presentes que estén al día, salvo que la ley exija otro porcentaje.
- Segunda convocatoria: el quórum son los que asistan (presentes, representados o por medios tecnológicos) y se decide por mayoría simple de las unidades al día.
Porcentajes de votación según el tema
| Decisión | Porcentaje | Artículo |
|---|---|---|
| Aprobar una cuota extraordinaria (primera convocatoria) | 51% de la totalidad de las unidades que estén al día en gastos comunes | 35 |
| Cuota extraordinaria en segunda convocatoria | Mínimo 30% de las unidades al día; nueva reunión mínimo 10 días calendario después, con la misma agenda, horario, forma y lugar | 35 |
| Usar el Fondo para Imprevistos | 51% de la totalidad de las unidades del P.H.; la Junta debe justificar necesidad y monto | 48 |
| Demoler o reconstruir si el edificio amenaza ruina (según Bomberos) | 75% de las unidades y 75% del valor total del P.H. | 105 |
Qué significa “al día”
Para cuotas extraordinarias, el cálculo se hace sobre las unidades al día en el pago de gastos comunes. Antes de la asamblea conviene que el administrador prepare una lista actualizada de unidades habilitadas para votar.
El Fondo para Imprevistos
Es obligatorio y equivale como mínimo al 1% de los ingresos y cuotas anuales recaudadas (art. 47). Sirve para obras o gastos imprevistos que afecten el funcionamiento del inmueble, pero no para gastos previsibles de mantenimiento normal (art. 46). Un sismo es un caso típico de uso, siempre con la aprobación de la asamblea.
Cómo documentar la votación
El acta debe indicar el quórum, las propuestas y si fueron aprobadas o negadas, con la forma y cantidad de votos (art. 71). Sin eso, cualquier propietario inconforme puede cuestionar la decisión.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar una cuota extraordinaria sin asamblea?
No. Requiere la aprobación de la asamblea con los porcentajes del artículo 35. Lo que la Junta sí puede aprobar sola es un desembolso extraordinario urgente con los excedentes o reservas (art. 80).
¿Cuánto tiempo hay entre la primera y la segunda convocatoria de una cuota?
Mínimo 10 días calendario (art. 35).
¿Cuenta mi voto si estoy atrasado en cuotas?
Para estos porcentajes se toman las unidades al día en el pago.
Artículo informativo, basado en la Ley 284 de 2022. Consulta con un abogado antes de aplicarlo a tu caso.
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Read this guide in English: Quorum and Votes in a Panama Condo Meeting (Law 284)
Imagen de portada: Luis Argerich, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons. Imagen ilustrativa.