Asamblea extraordinaria de emergencia en un P.H.: paso a paso
Después del sismo del 9 de octubre de 2026, muchas juntas directivas y administradores se enfrentan a una pregunta: ¿cómo convocamos una asamblea de emergencia sin que luego nos la impugnen? Esta guía resume lo que dice la Ley 284 de 2022 y los pasos prácticos.
¿Cuándo se puede hacer una asamblea extraordinaria?
El artículo 64 de la Ley 284 permite reunir a la Asamblea de Propietarios de forma extraordinaria cuando las necesidades sean imprevistas o de urgencia y cuando lo requiera el inmueble. Un sismo con posibles daños estructurales, de ascensores o de sistemas comunes cumple claramente ese supuesto.
¿Quién puede convocarla?
Según el artículo 64:
- La Junta Directiva.
- El administrador.
- Por lo menos el 20% de los propietarios que estén al día en las cuotas de gastos comunes, actuando por derecho propio. En ese caso, la reunión la presiden un presidente y un secretario ad hoc elegidos por la propia asamblea (art. 65).
Paso a paso
- Define la urgencia y la agenda. Escribe qué hay que decidir: inspección estructural, reparaciones, uso del Fondo para Imprevistos, cuota extraordinaria, contratación de ingeniero. Una agenda clara evita impugnaciones.
- Redacta la convocatoria con los 6 datos mínimos del artículo 66: fecha de la convocatoria; clase de reunión (extraordinaria); fecha y hora; lugar y/o medio tecnológico; agenda; y nombre y cargo de quien convoca.
- Respeta el plazo. El artículo 65 exige convocar con no menos de 3 ni más de 5 días calendario de anticipación.
- Elige el formato. La asamblea puede ser presencial, por medio tecnológico o mixta, con audio y video validables (art. 67). Si hay daños en el edificio, la virtual puede ser la opción más segura.
- Recibe poderes. Los propietarios pueden hacerse representar por un mandatario, que no tiene que ser propietario. Se aceptan poderes hasta el momento de verificar el quórum (art. 68). El administrador no puede representar a ningún propietario por sus funciones.
- Verifica el quórum (más de la mitad de los propietarios; ver el artículo sobre quórum y votación).
- Levanta el acta con todo lo que exige el artículo 71: número de acta, convocatoria transcrita, lista de asistentes y unidades, quórum, asuntos tratados, propuestas con su votación y firmas del presidente y el secretario.
Errores que más se cometen
- Convocar con menos de 3 días sin justificación.
- Agenda vaga (“asuntos varios”), que permite impugnar lo decidido.
- Aprobar una cuota extraordinaria sin los porcentajes que exige la ley.
- Acta sin lista de unidades ni votos.
¿Y si no hay tiempo para esperar la asamblea?
La Junta Directiva puede autorizar un desembolso extraordinario para una reparación necesaria e imprescindible, con carácter de urgencia, que no permita cumplir el plazo de convocatoria (art. 80). Debe comunicarlo después al resto de los propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Puede la asamblea de emergencia ser por videollamada?
Sí, siempre que cumpla lo de los artículos 67 y 71 y la reglamentación del MIVIOT sobre medios tecnológicos.
¿Qué pasa si no hay quórum?
Si pasada una hora no hay quórum, el secretario levanta un acta y la asamblea puede sesionar con el 20% de los propietarios (art. 67 de la Ley 284). Para aprobar una cuota extraordinaria hay reglas distintas: ver el artículo sobre quórum y votación.
¿Quién redacta la convocatoria y el acta?
La Junta o el administrador, idealmente con apoyo legal para que no tenga defectos.
Este artículo es informativo y no sustituye asesoría legal sobre su caso. Basado en la Ley 284 de 14 de febrero de 2022.
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Imagen de portada: Luis Argerich, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons. Imagen ilustrativa.