Cuota extraordinaria por sismo en un P.H.: ¿puedo negarme?
Si la junta de tu edificio te anunció una cuota extraordinaria para reparar daños del sismo, antes de pagar o de negarte, revisa estos puntos.
¿Quién puede aprobar una cuota extraordinaria?
Solo la Asamblea de Propietarios. La Junta Directiva no puede imponerla por su cuenta. La Ley 284 de 2022 (art. 35) exige:
- Primera convocatoria: voto favorable de al menos el 51% de las unidades que estén al día en gastos comunes.
- Segunda convocatoria: mínimo 30% de esas unidades, en una reunión convocada con al menos 10 días calendario después de la primera, con la misma agenda, horario, forma y lugar.
Checklist para saber si la cuota es válida
- ¿Hubo asamblea y no solo un mensaje por WhatsApp?
- ¿Te convocaron con 3 a 5 días calendario de anticipación? (arts. 64 y 65)
- ¿La convocatoria incluía fecha, hora, lugar o medio, agenda y quién convoca? (art. 66)
- ¿Hubo quórum y se llegó al porcentaje de votos? (arts. 35 y 67)
- ¿Existe acta con quórum, propuestas y votos, firmada? (art. 71)
- ¿Tienes información sobre para qué es el dinero (informe técnico, cotizaciones)?
Si falta alguno de estos elementos, puedes pedir una explicación por escrito.
¿Puedo negarme?
Si la cuota fue aprobada correctamente y es para reparaciones necesarias, no es recomendable negarse a pagar. Los gastos comunes incluyen conservación, reparación y seguros, y la ley contempla las cuotas extraordinarias dentro de ellos. Quien no esté al día puede enfrentar recargos y quedar fuera del cómputo de votos.
La ley sí prevé una excepción limitada: si la cuota es para bienes que no son necesarios para la existencia, estabilidad, seguridad o funcionamiento del edificio, o que sean suntuosos (como piscina, sauna o gimnasio), el propietario inconforme no está obligado a contribuir (art. 36). Reparar estructura tras un sismo no cae en esa categoría.
Qué sí puedes hacer
- Pedir el acta y el informe técnico.
- Preguntar si se está usando el Fondo para Imprevistos antes de cobrar más (art. 48).
- Preguntar por el seguro del edificio.
- Proponer un plan de pago si no puedes pagar de golpe. La Junta puede proponer acuerdos a la asamblea para ayudar a la recaudación (art. 80).
- Consultar con un abogado si crees que la asamblea tuvo vicios.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden cobrar si soy inquilino?
La obligación es del propietario. Revisa tu contrato por si el pago se traslada.
¿Puedo impugnar una asamblea?
Si hubo defectos de convocatoria, quórum o acta, un abogado puede evaluar las opciones.
Artículo informativo, basado en la Ley 284 de 2022. No constituye asesoría legal personalizada.
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Imagen de portada: Eric Fischer, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons. Imagen ilustrativa.