¿Es obligatorio tener administrador en un P.H.?
Qué dice la ley sobre el administrador
Estos puntos provienen de una columna de La Prensa del 15 de enero de 2023, que cita los artículos de la Ley 284:
| Tema | Artículo | Resumen |
|---|---|---|
| Primer administrador | 55 | Lo designa el promotor |
| Administradores posteriores | 91 | El reglamento del P.H. fija el mecanismo; la Junta Directiva lo nombra por mayoría simple de sus directores y el contrato se registra en el Registro Público |
| Perfil | 92 | Perfil gerencial, con conocimientos de recursos humanos y régimen laboral, solución de conflictos, contabilidad y legislación de propiedad horizontal |
| Persona jurídica | – | Su representante legal designa a la persona que ejerce las funciones |
| Menos de 20 unidades | – | Se puede prescindir del administrador; un dignatario asume el rol por acuerdo o decisión de la Junta |
¿Cuándo conviene contratar administrador aunque no sea obligatorio?
- Cuando hay morosidad, conflictos o falta de cuentas claras.
- Cuando la junta cambia seguido y no hay continuidad.
- Cuando hay amenidades, ascensores o seguridad que supervisar.
- Después de una emergencia (por ejemplo, un sismo), cuando hay que coordinar ingenieros, seguro y una asamblea extraordinaria.
Qué revisar antes de nombrarlo
- Que cumpla el perfil del art. 92 y pueda demostrarlo.
- Que el contrato defina alcance, plazo y salida.
- Que la cuenta bancaria esté a nombre del P.H.
- Que el contrato se registre (art. 91).
Más criterios en cómo elegir una administradora de P.H.. Las tarifas de referencia están en cuánto cobra un administrador de P.H..
Un dato del Miviot
La directora de Propiedad Horizontal del Miviot dijo en 2026 que, en la práctica, cualquiera puede asumir el cargo sin requisitos académicos o técnicos, y que la mayoría de las quejas son sobre administradores sin los conocimientos necesarios (La Estrella). Por eso conviene pedir evidencia de experiencia y referencias.
Preguntas frecuentes
¿Puede administrar el presidente de la junta?
En los P.H. de menos de 20 unidades, un dignatario puede asumir la función por acuerdo de la Junta. Verifica el texto de la ley y el reglamento de tu edificio.
¿Quién nombra al administrador?
La Junta Directiva por mayoría simple, según el reglamento del P.H. (art. 91).
¿El administrador puede ser una empresa?
Sí. Su representante legal designa a la persona que ejerce las funciones.
¿Dónde se registra el contrato?
En el Registro Público, según el art. 91.
Fuente: La Prensa, 15 de enero de 2023, y La Estrella, 2026. Verifica el texto oficial de la Ley 284 de 2022; no sustituye asesoría legal.
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Imagen de portada: Eric Fischer, CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons. Imagen ilustrativa.