La cuota mensual de una hipoteca en Panamá se calcula con la fórmula estándar de amortización a cuota fija: el monto del préstamo (precio menos prima inicial) se reparte en pagos mensuales iguales que cubren capital e interés, según la tasa anual y el plazo pactados. A mayor tasa o menor plazo, mayor la cuota mensual; a mayor prima inicial, menor el monto financiado y menor la cuota.

La fórmula

La cuota mensual (M) se calcula así:

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]

• P = monto del préstamo (precio de la propiedad menos la prima inicial)
• r = tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12)
• n = número total de cuotas (años del plazo × 12)

Ejemplo con números reales

Una propiedad de $250,000, con 10% de prima ($25,000), financiada a 6% anual a 30 años:

• Monto del préstamo: $250,000 − $25,000 = $225,000
• Tasa mensual: 6% ÷ 12 = 0.5%
• Número de cuotas: 30 × 12 = 360
• Cuota mensual: $1,348.99
• Total pagado en 30 años: $485,635.93
• Total de intereses pagados: $260,635.93

Régimen de Interés Preferencial 2026: lo que cambió

Desde el 1 de enero de 2026 rige un nuevo régimen (Ley 481 de 2025, que modifica la Ley 468 de 2025) para hipotecas de vivienda principal. El país se divide en dos regiones: Región 1 (Panamá y Panamá Oeste) y Región 2 (Colón y el resto del país). El subsidio aplica el monto que resulte más bajo entre la tasa tope del tramo que le corresponda y el 85% de la tasa que le ofrezca su banco. Para viviendas nuevas entre $80,000.01 y $120,000, el tramo más alto (Nº 3) tiene una tasa subsidiada máxima de 4% por 7 años no renovables, igual en ambas regiones. Hay tramos adicionales para viviendas de menor valor con tasas y plazos propios; confirme con su banco cuál le corresponde según el precio exacto y la región.

¿No sabe cuánto puede pagar cómodamente?

Antes de simular montos altos, use primero nuestra calculadora de capacidad de pago para fijar un tope saludable según su ingreso. Luego, calcule la cuota exacta con nuestra calculadora de hipoteca, ajustando precio, prima, tasa y plazo hasta encontrar la combinación que le funcione.

Fuentes

• Ley 481 de 2025, Gaceta Oficial Digital No. 30361-C, que modifica la Ley 468 de 2025 (subroga la Ley 3 de 1985).
• Superintendencia de Bancos de Panamá — Tasas de interés de referencia.

The monthly payment on a mortgage in Panama is calculated with the standard fixed-payment amortization formula: the loan amount (price minus down payment) is spread into equal monthly payments covering principal and interest, based on the agreed annual rate and term. A higher rate or shorter term means a higher monthly payment; a bigger down payment means a smaller loan amount and a lower payment.

The formula

The monthly payment (M) is calculated as:

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]

• P = loan amount (property price minus down payment)
• r = monthly interest rate (annual rate ÷ 12)
• n = total number of payments (years × 12)

Worked example with real numbers

A $250,000 property, with a 10% down payment ($25,000), financed at 6% annual over 30 years:

• Loan amount: $250,000 − $25,000 = $225,000
• Monthly rate: 6% ÷ 12 = 0.5%
• Number of payments: 30 × 12 = 360
• Monthly payment: $1,348.99
• Total paid over 30 years: $485,635.93
• Total interest paid: $260,635.93

2026 Preferential Interest Regime: what changed

Since January 1, 2026, a new regime (Law 481 of 2025, amending Law 468 of 2025) governs primary-residence mortgages. The country is split into two regions: Region 1 (Panamá and Panamá Oeste) and Region 2 (Colón and the rest of the country). The subsidy applies whichever is lower between the tier’s cap rate and 85% of the rate your bank offers. For new homes priced between $80,000.01 and $120,000, the highest tier (No. 3) carries a maximum subsidized rate of 4% for 7 non-renewable years, the same in both regions. Additional tiers exist for lower-priced homes with their own rates and terms; confirm with your bank which applies based on the exact price and region.

Not sure how much you can comfortably afford?

Before simulating large amounts, use our payment capacity calculator first to set a healthy ceiling based on your income. Then calculate the exact payment with our mortgage calculator, adjusting price, down payment, rate, and term until you find a combination that works.

Sources

• Law 481 of 2025, Official Gazette No. 30361-C, amending Law 468 of 2025 (which subrogates Law 3 of 1985).
• Superintendency of Banks of Panama — Reference interest rates.

Lo máximo recomendado para pagar de alquiler o hipoteca al mes en Panamá es 30% de su ingreso neto si es el único compromiso de vivienda, dejando el margen hasta 40% del ingreso para el total de todas sus deudas combinadas (vivienda más tarjetas, préstamo de auto, etc.). No es una ley: es el criterio de capacidad de endeudamiento que usan los bancos panameños para evaluar solicitudes de crédito, y sirve igual para decidir cuánto alquiler puede asumir sin ahogar su presupuesto.

De dónde sale el 30% / 40%

La Asociación Bancaria de Panamá describe la capacidad de endeudamiento como el porcentaje del ingreso neto que se puede destinar al pago de deudas con sus intereses, sin dañar la economía del hogar. Su guía: el endeudamiento total debería oscilar entre 30% y 40% del ingreso neto. En la práctica bancaria, el 30% suele ser el tope específico para la cuota de vivienda sola, dejando el margen hasta 40% para el resto de las deudas del solicitante.

Ejemplo con números reales

Un hogar con $1,500 de ingreso neto mensual, sin otras deudas:

• Máximo recomendado solo para vivienda (30%): $450
• Límite sano de deuda total (40%): $600

Si ese mismo hogar ya paga $150 al mes en una tarjeta de crédito, el margen disponible para vivienda dentro del límite del 40% baja a $600 − $150 = $450, que en este caso coincide con el tope del 30% — pero si la deuda de tarjeta fuera mayor, el margen para vivienda se reduciría por debajo del 30% recomendado.

Esto no es solo para quien pide una hipoteca

El mismo criterio sirve para decidir cuánto alquiler asumir, aunque no vaya a pedir un préstamo: un alquiler que consume más del 30-40% de su ingreso deja poco margen para ahorro, imprevistos o cualquier gasto fuera de lo rutinario, con o sin banco de por medio evaluándolo.

Calcule su propio límite

Use nuestra calculadora de capacidad de pago: ingrese su ingreso neto, otras deudas y el monto que está considerando, y vea en un medidor visual si está en zona segura, de precaución o de riesgo. Si el resultado le da un monto viable para comprar, simule la cuota exacta con nuestra calculadora de hipoteca.

Fuentes

• Asociación Bancaria de Panamá, guía de capacidad de endeudamiento.

The recommended maximum to pay in rent or mortgage per month in Panama is 30% of your net income if it’s your only housing commitment, leaving room up to 40% of income for all your combined debts (housing plus credit cards, car loans, etc.). It isn’t a law: it’s the debt-capacity criterion Panamanian banks use to evaluate credit applications, and it works just as well for deciding how much rent you can take on without straining your budget.

Where the 30% / 40% comes from

The Panamanian Banking Association (Asociación Bancaria de Panamá) describes debt capacity as the percentage of net income that can go toward debt payments with interest without damaging a household’s finances. Their guideline: total debt should range between 30% and 40% of net income. In banking practice, 30% is typically the specific cap for the housing payment alone, leaving room up to 40% for the applicant’s other debts.

Worked example with real numbers

A household with $1,500 in monthly net income, no other debts:

• Recommended maximum for housing alone (30%): $450
• Healthy total debt limit (40%): $600

If that same household already pays $150 a month on a credit card, the room available for housing within the 40% limit drops to $600 − $150 = $450, which in this case matches the 30% cap — but if the card debt were larger, the room for housing would shrink below the recommended 30%.

This isn’t just for mortgage applicants

The same guideline works for deciding how much rent to take on, even if you’re not applying for a loan: rent that eats up more than 30-40% of your income leaves little room for savings, emergencies, or any unexpected expense, whether or not a bank is evaluating you.

Calculate your own limit

Use our payment capacity calculator: enter your net income, other debts, and the amount you’re considering, and see on a visual gauge whether you’re in the safe, caution, or risk zone. If the result gives you a viable amount to buy, simulate the exact payment with our mortgage calculator.

Sources

• Panamanian Banking Association (Asociación Bancaria de Panamá), debt capacity guide.

El ITBI en Panamá se calcula aplicando 2% sobre el mayor valor entre el precio de venta pactado y el valor catastral actualizado (el valor registrado más 5% por cada año completo de tenencia del inmueble). Lo paga el vendedor, ante la Dirección General de Ingresos (DGI), antes de firmar la escritura de compraventa: el notario exige el comprobante de pago para protocolizarla.

La fórmula, paso a paso

1. Actualice el valor catastral: valor catastral registrado × (1 + 5% × años de tenencia).
2. Compare ese valor actualizado contra el precio de venta pactado y quédese con el mayor de los dos. Esa es la base gravable.
3. Aplique el 2% sobre la base gravable. Ese es el ITBI a pagar.

El fundamento legal es la Ley 106 de 1974 (Ley de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles), que fija la tasa del 2% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor catastral actualizado. El Código Fiscal (Artículo 683) solo lista el ITBI entre los impuestos nacionales de Panamá; la regulación sustantiva vive en la Ley 106, no en el Código Fiscal.

Ejemplo con números reales

Una propiedad se vende en $220,000. El valor catastral registrado es de $150,000 y el vendedor la ha tenido 5 años.

• Valor catastral actualizado: $150,000 × (1 + 0.05 × 5) = $150,000 × 1.25 = $187,500
• Base gravable: el mayor entre $220,000 y $187,500 → $220,000 (gana el precio de venta)
• ITBI a pagar: $220,000 × 2% = $4,400

¿Quién paga y cuándo?

El ITBI lo paga siempre el vendedor, no el comprador. Debe liquidarse ante la DGI antes de la firma de la escritura pública; sin el comprobante de pago, el notario no puede protocolizar la transferencia.

¿Hay transferencias exoneradas?

Sí, pero con una condición importante: el Artículo 4 de la Ley 106 de 1974 exonera del ITBI la primera venta de vivienda nueva. El problema es que ese artículo se ha reformado diez veces desde 1980, la más reciente en 2025 (la Ley 468 de 2025 lo derogó temporalmente y la Ley 472 de 2025 lo restableció con una nueva ventana de fechas). Cada reforma cambia qué permisos de construcción califican y hasta cuándo debe ocurrir la transferencia para aplicar. No asuma que su caso califica: confirme la vigencia exacta y las fechas con la DGI o un abogado idóneo antes de la escritura, porque esta exoneración lleva años cambiando de condiciones con frecuencia.

Calcule el ITBI de su propiedad en segundos

En vez de hacer la cuenta a mano, use nuestra calculadora de ITBI: ingrese el precio de venta, el valor catastral y los años de tenencia, y el resultado se actualiza mientras escribe, con el desglose completo de cómo se llegó a esa cifra.

Fuentes

• Ley 106 de 1974, Ley de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, y sus reformas (la más reciente: Ley 472 de 2025).
• Código Fiscal de Panamá, Artículo 683 (lista de impuestos nacionales).
• Dirección General de Ingresos (DGI) — Formulario 106, Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles.

The ITBI (real estate transfer tax) in Panama is calculated by applying 2% to the greater of the agreed sale price or the updated cadastral value (the registered value plus 5% for each full year the property was held). It is always paid by the seller, to Panama’s tax authority (DGI), before signing the deed of sale: the notary requires proof of payment before recording it.

The formula, step by step

1. Update the cadastral value: registered cadastral value × (1 + 5% × years held).
2. Compare that updated value against the agreed sale price and take the higher of the two. That is the taxable base.
3. Apply 2% to the taxable base. That is the ITBI owed.

The legal basis is Law 106 of 1974 (the Real Estate Transfer Tax Law), which sets the 2% rate on the greater of the agreed price or the updated cadastral value. Panama’s Fiscal Code (Article 683) only lists ITBI among the national taxes; the substantive rules live in Law 106, not in the Fiscal Code.

Worked example with real numbers

A property sells for $220,000. Its registered cadastral value is $150,000, and the seller has owned it for 5 years.

• Updated cadastral value: $150,000 × (1 + 0.05 × 5) = $150,000 × 1.25 = $187,500
• Taxable base: the greater of $220,000 and $187,500 → $220,000 (the sale price wins)
• ITBI owed: $220,000 × 2% = $4,400

Who pays, and when?

ITBI is always paid by the seller, never the buyer. It must be settled with the DGI before the public deed is signed; without proof of payment, the notary cannot record the transfer.

Are any transfers exempt?

Yes, with an important catch: Article 4 of Law 106 of 1974 exempts the first sale of a new home from ITBI. The problem is that this article has been amended ten times since 1980, most recently in 2025 (Law 468 of 2025 temporarily repealed it, and Law 472 of 2025 restored it with a new date window). Each reform changes which construction permits qualify and by when the transfer must occur. Don’t assume your case qualifies: confirm the exact current status and dates with the DGI or a licensed attorney before signing, since this exemption has changed conditions frequently for years.

Calculate the ITBI on your property in seconds

Instead of doing the math by hand, use our ITBI calculator: enter the sale price, cadastral value, and years held, and the result updates as you type, with the full breakdown of how the figure was reached.

Sources

• Law 106 of 1974, Real Estate Transfer Tax Law, and its amendments (most recently Law 472 of 2025).
• Panama Fiscal Code, Article 683 (list of national taxes).
• Panama’s tax authority (DGI) — Form 106, Real Estate Transfer Tax.

La ganancia de capital al vender un inmueble en Panamá se calcula, por defecto, como un adelanto del 3% sobre el precio de venta que retiene el comprador; la ley permite al vendedor optar, en su lugar, por liquidar una tasa definitiva del 10% sobre la ganancia neta real (precio de venta menos costo de adquisición), si esa segunda opción le resulta más favorable.

Las dos vías, explicadas

Vía 1: Adelanto del 3% (la estándar)

El comprador retiene el 3% del precio de venta pactado y lo entrega a la DGI como adelanto del Impuesto de Ganancia de Capital. Es la vía que se aplica por defecto en la mayoría de las transacciones.

Vía 2: Tasa definitiva del 10% sobre la ganancia real

El vendedor puede optar por calcular el impuesto sobre su ganancia neta real: precio de venta menos costo de adquisición (el valor por el que compró el inmueble originalmente). Sobre esa ganancia neta se aplica un 10%. Conviene comparar ambas vías antes de decidir, porque no siempre la definitiva es la más baja.

El fundamento legal de ambas vías es el Artículo 701 del Código Fiscal de Panamá, modificado por la Ley 8 de 2010: el adelanto del 3% es retenido por el comprador y liquidado ante la DGI; el vendedor puede optar por la tasa fija definitiva del 10% sobre la ganancia real si le resulta más favorable, e incluso solicitar reembolso si el 10% calculado resulta menor que lo ya retenido al 3%.

Ejemplo con números reales

Una propiedad se vende en $220,000. El vendedor la adquirió originalmente en $150,000.

• Vía 1 (adelanto 3%): $220,000 × 3% = $6,600
• Ganancia neta real: $220,000 − $150,000 = $70,000
• Vía 2 (definitiva 10%): $70,000 × 10% = $7,000

Los demás gastos de cierre de una venta

El ITBI y la ganancia de capital no son los únicos costos que reducen lo que el vendedor recibe al final. Los gastos típicos de una venta en Panamá incluyen:

• ITBI (2%): sobre el mayor valor entre precio de venta y valor catastral actualizado (vea nuestro artículo sobre cómo se calcula el ITBI).
• Gastos notariales y de escrituración: minuta y protocolización, un rango de referencia de mercado entre $250 y $450.
• Paz y salvos y trámites: DGI, IDAAN y administración de P.H., entre $50 y $100 en timbres y gestoría.
• Comisión de corretaje (si aplica): típicamente 5% del precio de venta, más 7% de ITBMS sobre esa comisión (no sobre el precio de venta).

Vea su neto estimado a recibir

En vez de sumar cada partida por separado, use nuestra calculadora de gastos de cierre: ingrese el precio de venta, el costo de adquisición y los años de tenencia, y obtenga en segundos el desglose completo (ITBI, ganancia de capital comparando ambas vías, notariales, trámites y comisión) junto con el neto estimado que recibiría.

Fuentes

• Código Fiscal de Panamá, Artículo 701, modificado por la Ley 8 de 2010.
• Dirección General de Ingresos (DGI) — Formulario 107, Declaración Jurada de Ganancia de Capital.

Capital gains tax when selling real estate in Panama is calculated, by default, as a 3% advance withholding on the sale price retained by the buyer; the law lets the seller opt instead to settle a flat definitive 10% rate on the real net gain (sale price minus acquisition cost), if that second option works out lower.

The two routes, explained

Route 1: 3% advance withholding (the default)

The buyer withholds 3% of the agreed sale price and remits it to the DGI as an advance on the capital gains tax. This is the route applied by default in most transactions.

Route 2: Flat 10% on the real gain

The seller can instead choose to calculate the tax on the actual net gain: sale price minus acquisition cost (what they originally paid for the property). A 10% rate applies to that net gain. It’s worth comparing both routes before deciding, since the flat rate isn’t always the lower one.

The legal basis for both routes is Article 701 of Panama’s Fiscal Code, as amended by Law 8 of 2010: the buyer withholds the 3% advance and remits it to the DGI; the seller can instead elect the flat definitive 10% rate on the real gain if it works out lower, and can even request a refund if the calculated 10% is less than the 3% already withheld.

Worked example with real numbers

A property sells for $220,000. The seller originally acquired it for $150,000.

• Route 1 (3% advance): $220,000 × 3% = $6,600
• Real net gain: $220,000 − $150,000 = $70,000
• Route 2 (flat 10%): $70,000 × 10% = $7,000

The other closing costs of a sale

ITBI and capital gains aren’t the only costs that reduce what a seller nets at the end. Typical costs on a Panama sale include:

• ITBI (2%): on the greater of the sale price or the updated cadastral value (see our article on how ITBI is calculated).
• Notary and deed-drafting costs: the sale agreement and recording, a market reference range of $250 to $450.
• Clearance certificates and paperwork: DGI, IDAAN, and P.H. administration, between $50 and $100 in stamps and processing.
• Brokerage commission (if applicable): typically 5% of the sale price, plus 7% ITBMS on that commission (not on the sale price).

See your estimated net proceeds

Instead of adding up each line item by hand, use our closing cost calculator: enter the sale price, acquisition cost, and years held, and get the full breakdown in seconds (ITBI, capital gains comparing both routes, notary costs, paperwork, and commission) along with your estimated net proceeds.

Sources

• Panama Fiscal Code, Article 701, as amended by Law 8 of 2010.
• Panama’s tax authority (DGI) — Form 107, Capital Gains Sworn Declaration.

La cuota mensual de administración de un P.H. en Panamá se calcula multiplicando el número de unidades por una tarifa fija según la modalidad (Off-Site, Medio Tiempo o Planta), comparando ese resultado contra un mínimo mensual garantizado y aplicando un recargo si el edificio tiene amenidades o más de una torre. Se cobra siempre el mayor entre la tarifa por unidad y el mínimo, nunca el menor.

La fórmula, paso a paso

1. Multiplique el número de unidades del P.H. por la tarifa mensual por unidad de la modalidad elegida.
2. Compare ese resultado contra el mínimo mensual garantizado de esa modalidad y quédese con el mayor de los dos.
3. Sume el recargo, si aplica: +8% si el edificio tiene amenidades (piscina, gimnasio, áreas sociales), +12% si tiene más de una torre o etapa. Ambos recargos se suman entre sí, no se multiplican.

Tarifas de referencia por modalidad

Tarifas de mercado en Panamá, punto de partida antes de negociar según el edificio:

Ejemplo: cuando manda el mínimo, no la tarifa por unidad

Un P.H. de 40 unidades contrata la modalidad Planta + subcoordinador ($16/unidad, mínimo $1,900), sin amenidades ni torres adicionales.

• Tarifa por unidades: 40 × $16 = $640
• Mínimo mensual de la modalidad: $1,900
• Se cobra el mayor de los dos: $1,900/mes (el mínimo, no la tarifa por unidad)

Ejemplo: cuando manda la tarifa por unidad

Un edificio más grande, de 80 unidades, compara las tres modalidades:

• Off-Site: 80 × $6 = $480 (supera el mínimo de $350) → se cobra $480
• Medio tiempo: 80 × $9 = $720 (supera el mínimo de $700) → se cobra $720
• Planta: 80 × $16 = $1,280 (no supera el mínimo de $1,900) → se cobra $1,900 igual

A partir de cierto número de unidades, la tarifa por unidad empieza a superar el mínimo, y el costo mensual crece de forma proporcional al tamaño del edificio.

Cómo afectan los recargos

Tomando el mismo P.H. de 40 unidades en modalidad Planta ($1,900 base): si el edificio tiene piscina y gimnasio (+8%) y además dos torres bajo la misma junta (+12%), el recargo total es 8% + 12% = 20%.

• Base: $1,900
• Recargo combinado: 20%
• Total: $1,900 × 1.20 = $2,280/mes ($57 por unidad)

Calcule la cuota de su edificio

En nuestra página principal, en la sección Administración de P.H., puede ingresar el número de unidades de su edificio, elegir la modalidad y activar amenidades o torres adicionales para ver el estimado mensual actualizarse al instante, junto con el costo por unidad y qué porcentaje representa del presupuesto del edificio.

The monthly management fee for a P.H. (condominium association) in Panama is calculated by multiplying the number of units by a fixed rate based on the service tier (Off-Site, Part-Time, or On-Site), comparing that result against a guaranteed monthly minimum, and applying a surcharge if the building has amenities or more than one tower. The greater of the per-unit rate and the minimum is always charged, never the lesser.

The formula, step by step

1. Multiply the number of units in the P.H. by the monthly per-unit rate of the chosen tier.
2. Compare that result against the guaranteed monthly minimum for that tier and take the higher of the two.
3. Add the surcharge, if applicable: +8% if the building has amenities (pool, gym, social areas), +12% if it has more than one tower or phase. Both surcharges add together, they don’t multiply.

Reference rates by tier

Panama market rates, a starting point before negotiating per building:

Example: when the minimum controls, not the per-unit rate

A P.H. with 40 units hires the On-site + co-coordinator tier ($16/unit, $1,900 minimum), with no amenities or extra towers.

• Per-unit rate: 40 × $16 = $640
• Monthly minimum for the tier: $1,900
• The greater of the two is charged: $1,900/month (the minimum, not the per-unit rate)

Example: when the per-unit rate controls

A larger building, with 80 units, compares all three tiers:

• Off-Site: 80 × $6 = $480 (exceeds the $350 minimum) → charged $480
• Part-time: 80 × $9 = $720 (exceeds the $700 minimum) → charged $720
• On-site: 80 × $16 = $1,280 (still below the $1,900 minimum) → still charged $1,900

Past a certain unit count, the per-unit rate starts to exceed the minimum, and the monthly cost grows proportionally with the building’s size.

How the surcharges affect the total

Taking the same 40-unit P.H. on the On-site tier ($1,900 base): if the building has a pool and gym (+8%) and also has two towers under the same board (+12%), the combined surcharge is 8% + 12% = 20%.

• Base: $1,900
• Combined surcharge: 20%
• Total: $1,900 × 1.20 = $2,280/month ($57 per unit)

Calculate your building’s fee

On our homepage, in the P.H. Management section, you can enter your building’s number of units, choose a tier, and toggle amenities or extra towers to see the monthly estimate update instantly, along with the per-unit cost and what percentage it represents of the building’s budget.