¿Cómo se Calcula el ITBI en Panamá? Fórmula y Ejemplo

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El ITBI en Panamá se calcula aplicando 2% sobre el mayor valor entre el precio de venta pactado y el valor catastral actualizado (el valor registrado más 5% por cada año completo de tenencia del inmueble). Lo paga el vendedor, ante la Dirección General de Ingresos (DGI), antes de firmar la escritura de compraventa: el notario exige el comprobante de pago para protocolizarla.

La fórmula, paso a paso

Actualice el valor catastral: valor catastral registrado × (1 + 5% × años de tenencia).
Compare ese valor actualizado contra el precio de venta pactado y quédese con el mayor de los dos. Esa es la base gravable.
Aplique el 2% sobre la base gravable. Ese es el ITBI a pagar.

El fundamento legal es la Ley 106 de 1974 (Ley de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles), que fija la tasa del 2% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor catastral actualizado. El Código Fiscal (Artículo 683) solo lista el ITBI entre los impuestos nacionales de Panamá; la regulación sustantiva vive en la Ley 106, no en el Código Fiscal.

Ejemplo con números reales

Una propiedad se vende en $220,000. El valor catastral registrado es de $150,000 y el vendedor la ha tenido 5 años.

Valor catastral actualizado: $150,000 × (1 + 0.05 × 5) = $150,000 × 1.25 = $187,500
Base gravable: el mayor entre $220,000 y $187,500 → $220,000 (gana el precio de venta)
ITBI a pagar: $220,000 × 2% = $4,400

  Cuando gana el valor catastral, no el precio de venta: si esa misma propiedad se vendiera en $150,000 pero su valor catastral registrado fuera de $180,000, tras 3 años el valor catastral actualizado sería $180,000 × 1.15 = $207,000. Como $207,000 es mayor que el precio de venta de $150,000, el ITBI se calcularía sobre $207,000, no sobre los $150,000 pactados: $207,000 × 2% = $4,140. El precio de venta bajo no reduce el ITBI si el valor catastral actualizado lo supera.

¿Quién paga y cuándo?

El ITBI lo paga siempre el vendedor, no el comprador. Debe liquidarse ante la DGI antes de la firma de la escritura pública; sin el comprobante de pago, el notario no puede protocolizar la transferencia.

¿Hay transferencias exoneradas?

Sí, pero con una condición importante: el Artículo 4 de la Ley 106 de 1974 exonera del ITBI la primera venta de vivienda nueva. El problema es que ese artículo se ha reformado diez veces desde 1980, la más reciente en 2025 (la Ley 468 de 2025 lo derogó temporalmente y la Ley 472 de 2025 lo restableció con una nueva ventana de fechas). Cada reforma cambia qué permisos de construcción califican y hasta cuándo debe ocurrir la transferencia para aplicar. No asuma que su caso califica: confirme la vigencia exacta y las fechas con la DGI o un abogado idóneo antes de la escritura, porque esta exoneración lleva años cambiando de condiciones con frecuencia.

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En vez de hacer la cuenta a mano, use nuestra calculadora de ITBI: ingrese el precio de venta, el valor catastral y los años de tenencia, y el resultado se actualiza mientras escribe, con el desglose completo de cómo se llegó a esa cifra.

Fuentes

Ley 106 de 1974, Ley de Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, y sus reformas (la más reciente: Ley 472 de 2025).
Código Fiscal de Panamá, Artículo 683 (lista de impuestos nacionales).
Dirección General de Ingresos (DGI) — Formulario 106, Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles.

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The ITBI (real estate transfer tax) in Panama is calculated by applying 2% to the greater of the agreed sale price or the updated cadastral value (the registered value plus 5% for each full year the property was held). It is always paid by the seller, to Panama’s tax authority (DGI), before signing the deed of sale: the notary requires proof of payment before recording it.

The formula, step by step

Update the cadastral value: registered cadastral value × (1 + 5% × years held).
Compare that updated value against the agreed sale price and take the higher of the two. That is the taxable base.
Apply 2% to the taxable base. That is the ITBI owed.

The legal basis is Law 106 of 1974 (the Real Estate Transfer Tax Law), which sets the 2% rate on the greater of the agreed price or the updated cadastral value. Panama’s Fiscal Code (Article 683) only lists ITBI among the national taxes; the substantive rules live in Law 106, not in the Fiscal Code.

Worked example with real numbers

A property sells for $220,000. Its registered cadastral value is $150,000, and the seller has owned it for 5 years.

Updated cadastral value: $150,000 × (1 + 0.05 × 5) = $150,000 × 1.25 = $187,500
Taxable base: the greater of $220,000 and $187,500 → $220,000 (the sale price wins)
ITBI owed: $220,000 × 2% = $4,400

  When the cadastral value wins instead of the sale price: if that same property sold for $150,000 but its registered cadastral value were $180,000, after 3 years the updated cadastral value would be $180,000 × 1.15 = $207,000. Since $207,000 is higher than the $150,000 sale price, ITBI is calculated on $207,000, not on the agreed $150,000: $207,000 × 2% = $4,140. A lower sale price does not lower the ITBI if the updated cadastral value exceeds it.

Who pays, and when?

ITBI is always paid by the seller, never the buyer. It must be settled with the DGI before the public deed is signed; without proof of payment, the notary cannot record the transfer.

Are any transfers exempt?

Yes, with an important catch: Article 4 of Law 106 of 1974 exempts the first sale of a new home from ITBI. The problem is that this article has been amended ten times since 1980, most recently in 2025 (Law 468 of 2025 temporarily repealed it, and Law 472 of 2025 restored it with a new date window). Each reform changes which construction permits qualify and by when the transfer must occur. Don’t assume your case qualifies: confirm the exact current status and dates with the DGI or a licensed attorney before signing, since this exemption has changed conditions frequently for years.

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Sources

Law 106 of 1974, Real Estate Transfer Tax Law, and its amendments (most recently Law 472 of 2025).
Panama Fiscal Code, Article 683 (list of national taxes).
Panama’s tax authority (DGI) — Form 106, Real Estate Transfer Tax.

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